Immobilie mit Makeln - Wann der Verkäufer Mängel nennen muss

Beim Kauf einer Immobilie sollten Käufer besser zweimal hinschauen. Manche offensichtlichen Mängel müssen vom Verkäufer nicht zwangsläufig mitgeteilt werden. Aber welche Schäden muss der Verkäufer überhaupt mitteilen?

Ältere Häuser können durchaus Schönheitsfehler haben. Denn auch Immobilien kommen in die Jahre. Käufer sollten daher Bestandsimmobilien gut prüfen.

Das ist insbesondere wichtig, wenn im Kaufvertrag die Gewährleistungsansprüche wirksam ausgeschlossen wurden, erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB). Erkennen können Käufer das an Formulierungen wie "gekauft wie besehen". Eine Gewährleistung für etwaige Mängel gibt es in diesem Fall nicht.

Wichtig zu wissen: Verkäufer müssen nicht zwingend auf offensichtliche Mängel hinweisen. Feuchte Wände beispielsweise kann der Käufer ja selbst sehen. Allerdings muss der Eigentümer Fragen offen und ehrlich beantworten, und er darf ihm bekannte Mängel auch nicht verschweigen. Erhebliche Mängel, von denen er weiß, muss er ungefragt offenbaren. Dazu zählen beispielsweise Asbest im Haus oder Befall mit echtem Hausschwamm.

Arglistige Täuschung kann teuer werden

Verschweigt der Käufer wider besseres Wissen schwerwiegende Probleme, handelt er arglistig, und kann sich dann nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen. Der Käufer kann dann nachträglich die Beseitigung der Mängel vom Verkäufer verlangen und auch Schadenersatzforderungen stellen. Mitunter ist sogar eine Rückabwicklung des Kaufvertrags möglich.

Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs muss der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie grundsätzlich die Kosten der Sanierung in voller Höhe zahlen - es sei denn, diese sind unverhältnismäßig. Diese Grenze ist für die Richter zum Beispiel erreicht, wenn die Kosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung der Immobilie aufgrund des Mangels oder wenn die Reparatur mehr kostet als das Haus im mangelfreien Zustand wert wäre (Az. V ZR 275/12).

Der Verkäufer sollte deshalb auch alle sogenannten offenbarungspflichtigen Mängel dem Interessenten nennen, am besten schriftlich. Das können zum Beispiel Bauteile mit Asbest sein, ein Befall mit Hausschwamm oder die Gefahr von Überflutung. Selbst von einer mehrere Jahre zurückliegende Schwammsanierung muss der Käufer erfahren. Der Verkäufer muss außerdem Fragen des potenziellen Käufers nach Schäden oder Umbauten richtig und vollständig beantworten.

Sind ihm diese Mängel bekannt, entfallen seine Gewährleistungsrechte dafür - allerdings müsste der Verkäufer zu einem späteren Zeitpunkt vor Gericht auch nachweisen können, dass er die Information tatsächlich weitergegeben hat.

Quelle: n-tv.de, awi/dpa

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Legal Grunderwerbsteuer sparen bei Gewerbeimmobilien

Bei Immobilienübertragungen fällt bis jetzt Grunderwerbsteuer mit einem Steuersatz von bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises an. Bald soll es neue Regelungen geben.

Neben dem typischen Immobilienkauf unterliegen auch Anteilskäufe an einer Gesellschaft, die Immobilien besitzt, unter bestimmten Voraussetzungen der Grunderwerbsteuer, so etwa bei einer Vereinigung oder Übertragung von mindestens 95 Prozent der Anteile (innerhalb von fünf Jahren).

Um Grunderwerbsteuer zu sparen erwerben Investoren bis zu 95 Prozent einer Gesellschaft. Somit fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Investor dieses sogenannten „Share deal“ überlässt 5 Prozent der Immobilie beim Verkäufer für mindestens 5 Jahre. Der Wert dieser 5 Prozent ist stimmrechtlich unbedeutend, so dass der Investor aufgrund der Mehrheitsverhältnisse allein entscheidet (bspw. Renovierung und Entwicklung).

Am 8. Mai hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) verschärfende Regelungen vorgelegt. So soll die maßgebende Beteiligungshöhe von 95 auf 90 Prozent gesenkt werden, so dass bereits Übertragungen von 90 Prozent der Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften (sowohl Personen- als auch Kapitalgesellschaften) grundsätzlich Grunderwerbsteuer auslösen. Maßgeblich allerdings soll dafür künftig ein Betrachtungszeitraum von zehn Jahren sein.

Die bisherigen geltenden Haltefristen, deren Verletzung Grunderwerbsteuer auslösen, sollen von bisher fünf Jahre auf zehn Jahre (in Einzelfällen sogar 15 Jahre) ausgedehnt werden. Die Verschärfungen sollen laut Entwurf grundsätzlich für Erwerbsvorgänge gelten, die nach dem 31. Dezember 2019 verwirklicht werden. Dabei sind auch Übergangsregelungen vorgesehen. Erfolgt beispielsweise das Verpflichtungsgeschäft („Signing“) des Anteilsverkaufs innerhalb eines Jahres vor der Einbringung des Gesetzentwurfs in den Bundestag und wird dieser innerhalb eines Jahres nach der Einbringung umgesetzt („Closing“), sollen die Neuregelungen noch nicht greifen.

Für Privatpersonen mit erheblichem Immobilienvermögen wie auch für Konzerne und mittelständige Unternehmen gilt es, sich auf die neuen Regelungen einzustellen. Zu beachten ist indes, dass sich auch im weiteren Gesetzgebungsverfahren noch Änderungen ergeben können.

Quelle: www./FAZ

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